40 - La vie très respectable de mon immeuble

  • À vendre dans l'immeuble

    En Finlande, les annonces de ventes d'appartements se retrouvent presque toutes dans un site unique : www.oikotie.fi. Ce site web permet de rechercher les annonces pour une adresse d'immeuble, il est donc facile de savoir ce qui est sur le marché dans l'immeuble où on habite.

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    Ca permet aussi d'avoir une idée précise de la côte du mètre carré dans l'immeuble, d'autant plus que les annonces fourmillent de détails et de photos, et les annonces indiquent presque toujours le plan au sol de l'appartement. Il y a en ce moment 4 appartements à vendre dans l'immeuble.

    Ca donne ca, par ordre croissant du prix au mètre carré :

    • 2770€/m2, 45m2, en mauvais état, rez-de-chaussé,
    • 3490€/m2, 50m2, en très bon état, 2e étage sans ascenseur
    • 3640€/m2, 30m2, en très bon état, 4e étage sans ascenseur
    • 3780€/m2, 35m2, en très bon état, 1er étage sans ascenseur

    Bon, sachant que notre appartement de 91m2 en excellent état a été acheté pour environ 3200€ le m2 en novembre 2005, tout va très bien (madame la Marquise).

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    Ce n'est que curiosité de notre part : on n'a aucun intention de vendre notre appartement, à court ou moyen terme. Cela vaut mieux, car non seulement il y a un vent pessimiste sur l'immobilier en Europe, mais en plus ce n'est pas un très bon moment pour vendre dans l'immeuble, pour deux raisons principales : l'immeuble est dans une incertitude pesante, et le quartier va bénéficier d'une amélioration significative en août.

    L'immeuble est en attente d'un rapport, prévu pour novembre 2008. Ce rapport indiquera les travaux à faire dans l'immeuble, et il donnera une première estimation de leur coûts et du calendrier à suivre. Il y a la facade à refaire, la plomberie et quelques autres joyeusetés. À cause de cette incertitude, du suspense dans l'attente du rapport des experts, c'est une partie de poker que se livrent les acheteurs et les vendeurs.

    Les vendeurs craignent que les travaux soient plus chers que prévus, tandis que les acheteurs espèrent qu'en additionnant le prix (connu) de l'appartement et le coût (spéculé) des travaux, ce sera une bonne affaire. J'aurais tendance à rejoindre le camp des optimistes. Une raison pour cela, c'est que je parie que les combles seront vendues pour faire des appartements, ce qui devrait dégager un gros profit pour l'immeuble ; et les appartements dans les combles aménagées feront grimper de 15-20% les sommes collectées pour la maintenance de l'immeuble.

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    Quant au quartier, il est en pleine amélioration.

    Il y a environ 3 ans, un beau parc a été construit juste en face de l'immeuble, à la place d'un moche parking, qui avait une réputation sulfureuse.

    En août 2008 (dans quelques mois !), une nouvelle ligne de tram démarrera, elle reliera les 2 gares de Helsinki, en passant par un trajet aussi direct que joli. Il y aura un arrêt de ce tram à 2 minutes à pied de l'immeuble !

    Dans les rues autour de l'immeuble, les voies de circulation pour voitures ont été réduites, et de nombreux arbres ont été plantés. Rien que sur le troncon presque achevé à côté de l'immeuble, 40 arbres ont été plantés en avril...

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    Il faut du temps pour qu'une réputation change. Quand un quartier s'améliore, il ne prend pas de la valeur tout de suite, il passe d'abord dans la catégorie "sous-estimé". Selon moi, notre quartier est en plein dedans. Il y a encore des gens de Helsinki qui croient qu'il y a de la prostitution de trottoir dans le quartier, alors que ca fait depuis au moins 5 ans qu'il n'y en a plus du tout ! Cette prostitution de trottoir ne fut qu'un phénomène des années 1990.

    Lorsque le tram passera, ceux qui l'emprunteront auront l'occasion de réviser leur jugement à tout point de vue. Et il y a là une raison pour laquelle je préfère de loin le tram au métro : on voit les quartiers qu'on traverse, il n'y a pas un effet "téléportation".

    /Paul

  • Assemblée générale de copropriétaires finlandais

    L'assemblée générale des copropriétaires de notre immeuble s'est déroulée il y a quelques jours.

    À l'ordre du jour de cette réunion semestrielle de fin d'année 2007 :

    • Discussion portant sur l'exercice fiscale de 2007
    • "Validation" de la hausse des charges
    • Discussion du budget 2008
    • Discussion des travaux effectués en 2007
    • Discussion des travaux à venir
    • Choix d'un groupe de travail de 5 propriétaires, chargé de suivre l'analyse de l'état de la plomberie de l'immeuble, et d'évaluer les différentes options possibles pour le renouvellement de la plomberie
    • Élection de 3 membres du bureau, qui en compte 6 au total.

    Note: j'appelle "bureau" ce qui est appelé "conseil syndical" en francais juridique. Je me permets ce changement lexical pour simplifier, et aussi parce que c'est différent en Finlande, ne serait-ce que parce que les membres du bureau sont rémunérés, environ 35€ par réunion.

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    -- Déroulement de la réunion --
     
    La manière dont se déroulent ces réunions de copropriétaires illustre très bien pourquoi j'adore travailler en Finlande : ponctualité, sérieux, grand respect des autres, pragmatisme et recherche de solutions.
     
    La réunion a commencé à peu près à l'heure (18h05, pour un début prévu à 18h00), une seule personne est arrivée en retard, et la réunion s'est finie relativement en avance, à 19:40, alors que la salle avait été réservée jusqu'à 20:00. Personne n'a coupé la parole d'une autre personne, ne s'est emporté, n'a attaqué un autre copropriétaire ou le syndic à fleuret moucheté d'ironie ou de sarcasme, et on n'a entendu aucun nom d'oiseau. Les participants écoutaient patiemment ce que disaient les uns les autres, et, quand un participant avait pris la parole, personne ne parlait à son voisin. Tout se faisait dans le calme et le respect, comme sur mon lieu de travail.
     
    Je dois glisser ici qu'en Finlande, s'emporter c'est perdre la face. Celui qui, devant tout le monde, s'énerve, hausse la voix, s'emporte, dénigre exagérement le propos d'une autre personne, cherche l'affrontement ou lance un nom d'oiseau à quelqu'un, il perd la face, il perd sa respectabilité, il se ridiculise. De même, celui qui reste trop campé sur ses décisions, qui n'écoute pas, et refuse tout compromis, il est tacitement exclu des prises de décisions.
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    Pourtant, il y avait de quoi échauffer les esprits lors de cette réunion.
     
    D'abord, il y a le "putkiremontti" : la plomberie doit être refaite intégralement dans l'immeuble, au plus tard en 2012. Le coût de ces réparations est colossal en Finlande, de l'ordre de 500 euros par mètre carré (m2).
     
    Ensuite, les charges de la copropriété augmenteront de 1 euro par m2 et par mois, pour l'année 2008, afin de payer les 30 000 euros d'une étude préliminaire de la plomberie en 2008. En plus de cette hausse temporaire, les charges montent de 0,20 euro par m2 et par mois, passant de 2,60 à 2,80 euros. Ca correspond à une hausse d'environ 8%, et ca permettra d'ajuster les charges à l'inflation, car les charges n'avaient pas été augmentées depuis des années. Donc, l'un dans l'autre, les charges passent de 2,60 euros à 3,80 euros par m2 et par mois...!
     
    De plus, il fallait constituer le groupe de travail chargé de suivre les travaux préliminaires de renouvellement de la plomberie. Enfin, il fallait renouveller la moitié du bureau, et un membre qui se représentait s'est fait évincer lors d'un vote surprise.
     
    -- La politique au sein de la gestion de la copropriété --
     
    Il y a, dans le bureau qui gère l'immeuble avec le syndic, deux camps : les long-termes et les conservateurs.
     
    Les premiers calculent sur le long terme, et, entre deux options, ils préfèrent en général celle qui dure plus longtemps, donne de la valeur à l'immeuble, minimise les risques, et coûte logiquement plus cher. Leur critère de décision, ce sont les rapports qualité/prix et longévité/prix.
     
    Les deuxièmes s'opposent en général à tout travaux. Leur critère de décision, c'est la nécessité absolue : ne faire que ce qui est absolument nécessaire, et le moindre coût : qu'importe si la réparation ne tiendra que quelques années, qu'importe si l'immeuble perd de la prestance ou du confort.
     
    Dans le premier camp, on trouve souvent ceux qui ont prévu de rester encore de nombreuses années dans l'immeuble, ceux qui sont optimistes vis à vis de leurs finances, ceux qui sont soucieux de l'aspect ou de la qualité de l'immeuble.
     
    Dans le deuxième camp, on trouve souvent ceux qui veulent vendre leur appartement dans un proche avenir, ceux qui ont des fins de mois difficiles, ceux qui considèrent que l'esthétique et le confort sont des lubies de snob. On y trouve aussi ceux qui, n'habitant pas dans l'immeuble, refusent de croire que l'immeuble dépérit, et qui veulent que l'appartement qu'ils louent soit une rente fixe ad vitam eternam, sans nouveaux frais pour eux.
     
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    Le président actuel du bureau appartient au camp des conservateurs.... mais ca va bientôt changer ! Ces dernières années, le camp des conservateurs avait la majorité au sein du bureau : 4 conservateurs parmi les 6 membres du bureau, jusqu'à la fin 2006, il y a un an. À cette date là, un renouvellement partiel du bureau a mis les deux camps à égalité : 3 membres chacun. Maintenant, fin 2007, il y a encore eu un renouvellement partiel, et il y a désormais 4 membres du camp des long-termes, un seul membre conservateur (le président du bureau !) et un membre dont je ne sais dans quel camp il se range (sans doute dans le camp des long-termes). Lorsque que le bureau élira son président, il ne fait absolument aucun doute que le président actuel sera renversé.
     
    L'année 2007 fut épique au sein du bureau. Au début, les deux camps s'équilibraient très exactement, 3 membres chacun. Le syndic pouvait faire pencher les décisions dans un sens ou dans l'autre, mais il préférait éviter d'avoir à trancher. Vers le milieu de l'année, le camp des conservateurs est devenu la minorité, car un des conservateurs a vendu son appartement. Le président du bureau a alors tenté de sauver ses positions en usant de stratagèmes. Deux exemples suffiront pour illustrer cela.
     
    D'abord, en faisant semblant de chercher à concilier les emplois du temps des uns et des autres pour fixer les dates de réunion du bureau (une bonne demi-douzaine par an), le président du bureau essayait de faire en sorte que le camp des conservateurs ne soit jamais en minorité lors d'une réunion, afin de pouvoir user de l'argument "votons pour décider", et afin de s'en prémunir venant du camp adverse.
     
    Ensuite, en discutant avec des ouvriers venus réparer en octobre la toiture de l'immeuble, il leur a dit qu'ils pouvaient aussi rafistoler la facade, tant qu'à faire, vu qu'ils avaient leur engin dans la cour....! Le syndic n'a pas encore recu la facture de la semaine passée par les ouvriers à rafistoler la facade, il est bien sûr très mécontent de n'avoir même pas été consulté pour l'engagement des travaux. Si la facture est élevée, il ne sait pas encore ce qu'il va faire. Au sein du bureau, un membre du camp des long-termes était franchement furieux que le bureau et le syndic aient été court-circuités de manière si éhontée (et sans doute illégale), et il a dit au président du bureau, de manière narquoise : "Celui qui décide de passer une commande, c'est celui qui devra ensuite la payer".
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    -- Putkiremontti : le renouvellement obligatoire de la plomberie --

    En Finlande, il est quasiment obligatoire de refaire la plomberie au moins tous les 50 ans dans un immeuble ou une maison. La dernière réfection de la plomberie dans l'immeuble date de 1962, ce qui, d'ailleurs correspond à 51 ans après la construction de l'immeuble en 1911, preuve que cette "loi des 50 ans" n'est pas chose nouvelle en Finlande. Il faut savoir qu'en cas de dégat des eaux causé par une fuite de la plomberie, les assurances ne remboursent pas un centime si la plomberie a plus de 50 ans d'âge !

    Le renouvellement de la plomberie se fait en arrachant les murs, en détruisant beaucoup et en reconstruisant après. Il faut compter environ 2-3 mois de réparation, et 500 euros par mètre carré, soit environ 45 000 euros pour notre appartement de 91m2. Il est possible de rester dans l'appartement pendant les travaux, mais comme on peut le lire sur ce blog d'une Francaise qui a vécu un "putkiremontti" en Finlande (billet 1, billet 2, billet 3), c'est infernal.

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    La photo ci-dessus, prise dans le blog sus-mentionné, illustre bien le sérieux avec lequel on renouvelle la plomberie tous les 50 ans en Finlande : on arrache tout !

    Bien sûr, quand on a acheté notre appartement il y a 2 ans, on savait que le renouvellement de la plomberie allait venir, on l'a pris en compte dans le prix de l'appartement (fastoche : plomberie à venir dans moins de 10 ans : rajouter entre 400 et 500 euros au prix du m2 pour comparer avec un appartement dont la plomberie est neuve). Et ce n'est une surprise pour aucun propriétaire que la plomberie doit être refaite d'ici 2012.

    La suprise, elle est venue du président du bureau, qui a suggéré une méthode originale pour renouveller la plomberie : plutôt que de changer d'un coup tous les tuyaux de l'immeuble, on pourrait attendre que des dégats des eaux surviennent, et profiter des travaux nécessaires pour changer la plomberie des appartements touchés. Le président du bureau a rêvé à haute voix qu'il n'était pas impossible que certains tuyaux ne rompent jamais en 100 ans, et que le coût total des différentes réparations soit très inférieur au coût du renouvellement en bloc de la plomberie. Je n'exagère pas, il a vraiment dit ca, devant les copropriétaires réunis et abasourdis...

    Un silence a plané. Ma femme, qui est finlandaise, a pris la parole d'un air amusé, pour demander au président du bureau s'il connaissait un immeuble qui avait expérimenté cette technique de rénovation de la plomberie. Elle a ajouté calmement que ce qu'il venait de suggérer était la chose la plus ridicule qu'elle ait entendu depuis longtemps, et ce fut sans doute le seul moment de la réunion où une proposition fut rabrouée frontalement.

    Comme je l'ai dit plus haut, les assurances ne remboursent rien en cas de dégat des eaux quand la plomberie a plus de 50 ans, mais ce n'est bien sûr pas la seule raison pour laquelle on peut fortement douter de l'état mental du président du bureau au vu de la proposition qu'il a faite. On peut aussi imaginer qu'un propriétaire, victime de dégats des eaux qui lui coûtent bien plus cher qu'un renouvellement de plomberie, attaque en justice le bureau de la copropriété, pour gestion négligente.

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    --- Vote pour le renouvellement partiel du bureau ---

    Il y a eu un vote pour renouveller partiellement le bureau. Dans notre immeuble, les propriétaires rechignent à se porter candidat, et ca prend facilement 5 minutes avant d'avoir assez de candidats pour renouveler le bureau. Lors de la réunion, après 5 minutes passées à suggérer et encourager un-tel ou une-telle à se porter candidat, il y avait 4 candidats pour 3 sièges. Il fallait donc voter pour choisir les candidats, ce qui est exceptionnel, car d'habitude on considère que le bureau est renouvelé quand le nombre de volontaires a laborieusement atteint le nombre de sièges à pourvoir.

    Les votes de l'assemblée générale des copropriétaires se font en général à main levée, suivant le principe : une personne présente égale un vote. Mais pour l'élection des membres du bureau, c'est un peu plus sérieux :

    1. Les copropriétaires présents ont un vote qui est pondéré par la taille de leur appartement.
    2. Le vote est à bulletin secret.
    3. Le dépouillement est tenu secret (!), il est fait dans une pièce à côté par 3 copropriétaires désignés.
    4. Seuls les noms des élus sont communiqués, le nombre de votes recus par chaque candidat restant confidentiel.

    Les points 1 et 2 rendent nécessaire le point 3. En effet, le dépouillement doit tenir compte du coefficient inscrit par le syndic sur le bulletin, et le coefficient est une indication de la personne qui a voté. Par exemple, l'appartement de ma femme et moi étant le plus grand de l'immeuble, nous avions le plus haut coefficient, ce qui aurait désigné nos bulletins sans ambigüité si le dépouillement avait été au vu et au su de tout le monde.

    Quand le résultat du vote fut connu, il n'y eut aucune réaction visible, car dans une situation comme celle-là, les Finlandais masqueront toujours leur sentiment de victoire ou de défaite. Il s'agit de ne pas se laisser emporter par la bile lors d'une défaite ; en cas de victoire, il ne faut rien rajouter d'inutile ou d'arrogant. Je n'ai même pas souri à l'annonce du résultat, car je savais que c'eut été une faute d'étiquette, une faute assimilée au comportement d'un gamin dans une cour de récréation. Mais j'étais très joyeux et excité de plaisir : avec 4-5 long-termes contre 1-2 conservateurs (le président du bureau, et peut-être aussi un autre copropriétaire), le bureau allait cesser d'être un organe de blocage, l'ère des rafistolages qui ne tiennent pas 6 mois allait se terminer, l'angoisse d'avoir des travaux de la qualité la plus mauvaise possible allait pouvoir disparaître.

    Pour donner une idée de ce que valent les rafistolages, je peux dire qu'il y a 2 semaines, des plaques de la facade sont tombées, car le rafistolage de la facade, fait il y a 2 mois, ca n'a réparé que ce qui était déjà tombé, pas ce qui était sur le point de tomber !

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    Ci-dessus, ce qui reste des bouts de la facade qui se sont décrochés une dizaine de mètres plus haut, il y a environ 2 semaines.

    Étonnament, personne n'a protesté contre la hausse significatives des charges, qui passent à 3,80 euros mensuel par m2 pour 2008, ce qui correspond à une hausse d'environ 50%. En théorie, les charges devraient revenir à 2,80 euros en 2009. Mais personne ne se leurre, les charges devront rester au moins aussi hautes en 2009. Il y a des travaux importants à venir dans les 5 prochaines années : rénovation de la plomberie, ravalement de facade, réfection des balcons du pallier qui menacent de s'écrouler. Un autre trait des Finlandais, c'est qu'ils contestent peu ; au pire, ils feront la tête tout en obtempérant. Ils respectent l'autorité...

    La bonne nouvelle, c'est que la société des copropriétaires va très certainement décider de vendre le grenier de l'immeuble pour en faire des appartements. Ca se fait beaucoup en ce moment à Helsinki. Il y a, à vue de nez, environ 700m2 habitable au grenier, avec une hauteur de plafond qui varie entre 1,50m contre le mur, et environ 4m sous l'arête centrale du toit. Une option, c'est de vendre ce grenier à une société de bâtiment, qui prendrait à sa charge les travaux et la vente des nouveaux appartements, dont le prix final serait de l'ordre de 4000-5000 euros le m2. S'il y a 700m2 habitable, et si c'est vendu pour 1000 euros le m2 à la société de bâtiment, ca couvrirait à peu près la moitié du coût anticipé pour les travaux de renouvellement de la plomberie.

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    Voila une photo de l'immeuble. Il a quand même assez de prestance pour mériter d'être bien entretenu, et c'est un peu lamentable de voir cette facade qui tombe en plaques !

    /Paul

La dolce vita à Helsinki, dans un appart de 91m2, situé dans le quartier bohème de la ville