L'assemblée générale des copropriétaires de notre immeuble s'est déroulée il y a quelques jours.

À l'ordre du jour de cette réunion semestrielle de fin d'année 2007 :

• Discussion portant sur l'exercice fiscale de 2007
• "Validation" de la hausse des charges
• Discussion du budget 2008
• Discussion des travaux effectués en 2007
• Discussion des travaux à venir
• Choix d'un groupe de travail de 5 propriétaires, chargé de suivre l'analyse de l'état de la plomberie de l'immeuble, et d'évaluer les différentes options possibles pour le renouvellement de la plomberie
• Élection de 3 membres du bureau, qui en compte 6 au total.

Note: j'appelle "bureau" ce qui est appelé "conseil syndical" en francais juridique. Je me permets ce changement lexical pour simplifier, et aussi parce que c'est différent en Finlande, ne serait-ce que parce que les membres du bureau sont rémunérés, environ 35€ par réunion.

  

En Finlande, il est quasiment obligatoire de refaire la plomberie au moins tous les 50 ans dans un immeuble ou une maison. La dernière réfection de la plomberie dans l'immeuble date de 1962, ce qui, d'ailleurs correspond à 51 ans après la construction de l'immeuble en 1911, preuve que cette "loi des 50 ans" n'est pas chose nouvelle en Finlande. Il faut savoir qu'en cas de dégat des eaux causé par une fuite de la plomberie, les assurances ne remboursent pas un centime si la plomberie a plus de 50 ans d'âge !

Le renouvellement de la plomberie se fait en arrachant les murs, en détruisant beaucoup et en reconstruisant après. Il faut compter environ 2-3 mois de réparation, et 500 euros par mètre carré, soit environ 45 000 euros pour notre appartement de 91m2. Il est possible de rester dans l'appartement pendant les travaux, mais comme on peut le lire sur ce blog d'une Francaise qui a vécu un "putkiremontti" en Finlande (billet 1, billet 2, billet 3), c'est infernal.

La photo ci-dessus, prise dans le blog sus-mentionné, illustre bien le sérieux avec lequel on renouvelle la plomberie tous les 50 ans en Finlande : on arrache tout !

Bien sûr, quand on a acheté notre appartement il y a 2 ans, on savait que le renouvellement de la plomberie allait venir, on l'a pris en compte dans le prix de l'appartement (fastoche : plomberie à venir dans moins de 10 ans : rajouter entre 400 et 500 euros au prix du m2 pour comparer avec un appartement dont la plomberie est neuve). Et ce n'est une surprise pour aucun propriétaire que la plomberie doit être refaite d'ici 2012.

La suprise, elle est venue du président du bureau, qui a suggéré une méthode originale pour renouveller la plomberie : plutôt que de changer d'un coup tous les tuyaux de l'immeuble, on pourrait attendre que des dégats des eaux surviennent, et profiter des travaux nécessaires pour changer la plomberie des appartements touchés. Le président du bureau a rêvé à haute voix qu'il n'était pas impossible que certains tuyaux ne rompent jamais en 100 ans, et que le coût total des différentes réparations soit très inférieur au coût du renouvellement en bloc de la plomberie. Je n'exagère pas, il a vraiment dit ca, devant les copropriétaires réunis et abasourdis...

Un silence a plané. Ma femme, qui est finlandaise, a pris la parole d'un air amusé, pour demander au président du bureau s'il connaissait un immeuble qui avait expérimenté cette technique de rénovation de la plomberie. Elle a ajouté calmement que ce qu'il venait de suggérer était la chose la plus ridicule qu'elle ait entendu depuis longtemps, et ce fut sans doute le seul moment de la réunion où une proposition fut rabrouée frontalement.

Comme je l'ai dit plus haut, les assurances ne remboursent rien en cas de dégat des eaux quand la plomberie a plus de 50 ans, mais ce n'est bien sûr pas la seule raison pour laquelle on peut fortement douter de l'état mental du président du bureau au vu de la proposition qu'il a faite. On peut aussi imaginer qu'un propriétaire, victime de dégats des eaux qui lui coûtent bien plus cher qu'un renouvellement de plomberie, attaque en justice le bureau de la copropriété, pour gestion négligente.

--- Vote pour le renouvellement partiel du bureau ---

Il y a eu un vote pour renouveller partiellement le bureau. Dans notre immeuble, les propriétaires rechignent à se porter candidat, et ca prend facilement 5 minutes avant d'avoir assez de candidats pour renouveler le bureau. Lors de la réunion, après 5 minutes passées à suggérer et encourager un-tel ou une-telle à se porter candidat, il y avait 4 candidats pour 3 sièges. Il fallait donc voter pour choisir les candidats, ce qui est exceptionnel, car d'habitude on considère que le bureau est renouvelé quand le nombre de volontaires a laborieusement atteint le nombre de sièges à pourvoir.

Les votes de l'assemblée générale des copropriétaires se font en général à main levée, suivant le principe : une personne présente égale un vote. Mais pour l'élection des membres du bureau, c'est un peu plus sérieux :

1. Les copropriétaires présents ont un vote qui est pondéré par la taille de leur appartement.
2. Le vote est à bulletin secret.
3. Le dépouillement est tenu secret (!), il est fait dans une pièce à côté par 3 copropriétaires désignés.
4. Seuls les noms des élus sont communiqués, le nombre de votes recus par chaque candidat restant confidentiel.

Les points 1 et 2 rendent nécessaire le point 3. En effet, le dépouillement doit tenir compte du coefficient inscrit par le syndic sur le bulletin, et le coefficient est une indication de la personne qui a voté. Par exemple, l'appartement de ma femme et moi étant le plus grand de l'immeuble, nous avions le plus haut coefficient, ce qui aurait désigné nos bulletins sans ambigüité si le dépouillement avait été au vu et au su de tout le monde.

Pour donner une idée de ce que valent les rafistolages, je peux dire qu'il y a 2 semaines, des plaques de la facade sont tombées, car le rafistolage de la facade, fait il y a 2 mois, ca n'a réparé que ce qui était déjà tombé, pas ce qui était sur le point de tomber !

Ci-dessus, ce qui reste des bouts de la facade qui se sont décrochés une dizaine de mètres plus haut, il y a environ 2 semaines.

Étonnament, personne n'a protesté contre la hausse significatives des charges, qui passent à 3,80 euros mensuel par m2 pour 2008, ce qui correspond à une hausse d'environ 50%. En théorie, les charges devraient revenir à 2,80 euros en 2009. Mais personne ne se leurre, les charges devront rester au moins aussi hautes en 2009. Il y a des travaux importants à venir dans les 5 prochaines années : rénovation de la plomberie, ravalement de facade, réfection des balcons du pallier qui menacent de s'écrouler. Un autre trait des Finlandais, c'est qu'ils contestent peu ; au pire, ils feront la tête tout en obtempérant. Ils respectent l'autorité...

La bonne nouvelle, c'est que la société des copropriétaires va très certainement décider de vendre le grenier de l'immeuble pour en faire des appartements. Ca se fait beaucoup en ce moment à Helsinki. Il y a, à vue de nez, environ 700m2 habitable au grenier, avec une hauteur de plafond qui varie entre 1,50m contre le mur, et environ 4m sous l'arête centrale du toit. Une option, c'est de vendre ce grenier à une société de bâtiment, qui prendrait à sa charge les travaux et la vente des nouveaux appartements, dont le prix final serait de l'ordre de 4000-5000 euros le m2. S'il y a 700m2 habitable, et si c'est vendu pour 1000 euros le m2 à la société de bâtiment, ca couvrirait à peu près la moitié du coût anticipé pour les travaux de renouvellement de la plomberie.

Voila une photo de l'immeuble. Il a quand même assez de prestance pour mériter d'être bien entretenu, et c'est un peu lamentable de voir cette facade qui tombe en plaques !

/Paul