locataire

  • Acheter ou louer ?

    a80e0efb1f51a0ae3c269213010c880b.jpgRester locataire, ou devenir propriétaire ? Je vais essayer de donner ma réponse, celle que j'aurais aimé lire il y a 4 ans, quand la question s'est immiscée dans ma vie. 

     

    J'écris celà un peu en réaction à un article paru il y a peu dans Anna, un magazine féminin finlandais. L'auteur de l'article racontait avec humour et aigreur comment et pourquoi il a renoncé à devenir propriétaire.c21f02770bdbe5eefd1d59ca99ec8eab.jpg Mais l'auteur de l'article, un journaliste - écrivain - prof de 35-40 ans, n'avait selon moi pas réfléchi assez profondément avant d'écrire son article. Lui et sa compagne payaient un loyer de 900 euros par mois pour un bel appartement dans le centre-ville de Helsinki, en vivant confortablement mais sans mettre d'argent de côté... Et ils auraient voulu acheter un logement équivalent, avec un emprunt dont les mensualités seraient environ 900 euros par mois...

     

    Formuler la question plus sagement

    La première chose dont on doit prendre conscience, c'est que si on paye un loyer de, mettons, 500 euros par mois pour un appartement, et qu'on a relativement peu d'économies (moins de 15% de la valeur de l'appartement), on ne peut pas devenir propriétaire de cet appartement pour 500 euros par mois. Même avec un prêt "longue durée" sur 40 ans.

    Pour devenir propriétaire, il faut augmenter le budget "logement" d'au moins 50%, voire 100%. C'est à dire que si votre budget logement est 500 euros par mois en location, le budget logement devra sans doute être de l'ordre de 750-1000 euros par mois si vous voulez devenir propriétaire du même logement, ou d'un logement "équivalent".

    Ce qui conduit sagement à une première reformulation, la question initiale devenant : "Rester locataire et épargnant, ou devenir propriétaire ?" Si on comprend pourquoi c'est souvent cette question là qu'il faut se poser, on fait un grand pas pour trouver une réponse. Parmi les raisons derrière cette reformulation, il y en a une subtile : être propriétaire, c'est mettre ensemble le loyer et l'épargne, sous une forme différente de ce que c'était quand on était locataire.

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    Le loyer de l'argent

    Quand on est propriétaire, on paye à la banque des remboursements de prêt qui sont en 2 parties : une partie pour rembourser le "capital" (le montant de l'emprunt), une partie pour payer des intérêts à la banque. Les intérêts qu'on paye à la banque, c'est "le loyer de l'argent", et c'est de l'argent tout autant perdu que le loyer qu'on paye quand on est locataire.

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    Je crois qu'ils ont tort, ceux qui disent : "c'est idiot d'être locataire, le loyer est de l'argent perdu".

    Pour compliquer un peu la chose, il faut aussi voir que la part d'intérêts est forte au début de la période de remboursement d'emprunt, et faible à la fin de la période de remboursement d'emprunt. D'une certaine manière, alors que le montant du loyer d'un bien immobilier tend à grimper lentement mais sûrement d'une année à l'autre, c'est l'inverse quand on est propriétaire et qu'on rembourse un emprunt : le montant du loyer de l'argent tend à baisser lentement mais sûrement d'une année à l'autre.

    Enfin, il faut bien sûr ne pas mettre "que" les intérêts bancaires en face des loyers mensuels. En face du loyer mensuel d'un bien immobilier, il faut mettre les éléments suivants : charges locatives, baisse/augmentation de l'imposition, coûts "étalés" des travaux de restauration et d'amélioration de l'immeuble, etc.

    Les coûts de travaux de restauration peuvent se répercuter sur un prix de vente future, mais c'est a priori une répercussion partielle, et de toute manière, le concept de "restauration" est avant tout lié au temps qui passe (et qui, lui non plus, ne reviendra pas).

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    Épargne et investissement

    On épargne dans la pierre quand on devient propriétaire. Personnellement, j'aime bien considérer que l'endettement contracté lors d'un achat immobilier, c'est en fait un plan d'épargne forcée. Ce n'est que quand l'emprunt a fini d'être remboursé qu'on est propriétaire à 100%. Mais comment savoir a priori s'il vaut mieux épargner sur un actif financier ou épargner dans la pierre...?

    Le krach immobilier, annoncé depuis des années, va-t-il avoir lieu ? Les progressions de la bourse et des fonds d'investissement seront-elles meilleures que la progression des prix du marché immobilier ? Que va-t-il se passer dans ma vie dans les 15 prochaines années ? Il faudrait pouvoir connaître l'avenir pour répondre à ces questions... Et c'est pour ca que tous les simulateurs pour savoir s'il faut acheter ou louer sont faux, car ils supposent une connaissance du futur, et notamment de l'inflation, l'évolution des taux d'intérêt, l'évolution du prix du bien immobilier que vous achèterez, les coûts des travaux qui seront faits, l'évolution de votre épargne à la bourse sur 10-30 ans, la date de revente du bien immobilier, les re-négocations de l'emprunt, les aléas de votre vie, etc.

    Ce qui est sûr, c'est que rembourser le capital, c'est une épargne forcée, et qu'on ne peut pas puiser dedans. Mais ce n'est pas une obligation à laquelle on est pieds et poings liés jusqu'à l'échéance de l'emprunt : de même qu'on peut transformer en espèces les actifs financiers sur lesquels on a investi, de même on peut transformer en espèces le bout acquis d'un bien immobilier. La différence, c'est que transformer des actifs financiers en espèces, ca se fait en quelques minutes par internet ou par téléphone, et on n'a pas de surprises quant à la valeur de ce qu'on possède. Alors que vendre un bien immobilier, racheter le reliquat de l'emprunt avec l'argent de la vente, et savoir au bout du compte quel était le montant qu'il y avait dans l'épargne-pierre, ca prend beaucoup de temps et d'énergie, on peut avoir des surprises, bonnes ou mauvaises.

     

    Un investissement, c'est toujours un risque

    L'immobilier est une "valeur sûre" dans son ensemble, mais quand on achète un logement, on prend toujours des risques particuliers. Le logement qu'on achète ne va pas forcément évoluer comme l'ensemble du marché immobilier, on prend un risque qui peut s'avérer positif (la valeur du logement progresse mieux que l'ensemble) ou négatif (le logement progresse moins bien que le marché, les travaux d'entretiens de l'immeuble ou du logement augmentent le coût sans augmenter la valeur).

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    Il est intéressant de noter que si on vend son logement pour en racheter un dans la foulée, l'évolution globale du marché compte peu, qu'il y ait eu un boom ou un krach. Ce qui compte, c'est les évolutions locales par rapport au marché global.

    Par exemple, mettons que vous ayez acheté un petit appartement de célibataire valant 100 000 euros. Le jour où vous décidez de le vendre pour acheter un appartement plus grand, les prix de l'immobilier viennent de chuter dans tout le pays, et votre appartement a désormais une valeur de 80 000 euros sur le marché immobilier ; ce n'est pas vraiment grave, car en même temps que la valeur de votre appartement de célibataire chutait, la valeur de l'appartement familial que vous convoitiez chute aussi. Le même raisonnement vaut si votre appartement double de valeur quand vous voulez le revendre pour en acheter un autre : vous faites une plus-value sur la vente, et cependant ca ne vous permet pas d'acheter un appartement meilleur que celui que vous convoitiez, car celui-là aussi a fortement augmenté.

    Mais ce raisonnement ne marche pas si le bien immobilier que vous possédez progresse nettement moins bien (ou nettement mieux) qu'un autre bien immobilier que vous convoitez.

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    Conclusion

    Bref, quand on a peu d'économies et qu'on achète son logement plutôt que de rester locataire, on démarre un plan d'épargne sur le long terme, tout en continuant à payer un loyer : le loyer de l'argent, au lieu du loyer de la location d'un logement. On se met à l'abri de l'inflation immobilière "locale" (là où on achète), sans vraiment courir de risque en cas de krach "global" de l'immobilier.

    Mais c'est une épargne qui n'est pas sans risque, et qui impose des obligations de dépenses, souvent difficiles à anticiper dans le montant et dans le temps : charges (qui peuvent varier d'une année à l'autre), travaux de l'immeuble tels que la facade, le toit, l'ascenseur, les balcons, les fenêtres, la plomberie, la cage d'escalier...

    Si on ne peut pas faire face aux dépenses obligatoires de l'immeuble, il faut alors se résoudre à revendre et à transformer l'épargne-pierre en épargne-argent, et c'est le retour à la question "locataire-épargnant ou propriétaire".

    Autres points de vue

    Ces reflexions ne s'intéressaient qu'à l'aspect financier de la question "acheter ou louer", dans le cas où on dispose de relativement peu d'économies initialement. Il y a bien sûr d'autres aspects à prendre en compte, certains bien plus passionnants (par exemple : la liberté de transformer le logement quand on est propriétaire, la liberté de changer de logement quand on est locataire), et d'autres effrayants (par exemple : les problèmes éventuels quand on loue à autrui son bien immobilier).

    Pour ceux qui veulent approfondir leur reflexion, ou voir la question sous un autre angle, voilà quelques liens :

    Blog de Jean-Luc Tafforeau - Locataire ou propriétaire ?

    Livre sur Amazon : Acheter ou louer votre logement principal : le piège financier à analyser d'urgence, les éléments clés pour bien choisir ce que vous devez faire

    Optim-Immobilier : Acheter ou louer votre logement ?

    Bloc.com - Faut-il louer ou acheter sa résidence principale ?

    Blog - 52 raisons pour louer votre logement au lieu d'acheter

    Blog Lescomparateurs - Faut-il acheter ou louer un bien immobilier ?

    /Paul

La dolce vita à Helsinki, dans un appart de 91m2, situé dans le quartier bohème de la ville